Как работают эскроу-счета при покупке новостройки в 2026 году
Покупка квартиры в новостройке — один из самых ответственных шагов в жизни. С 2019 года практически все сделки по долевому строительству в России проходят через эскроу-счета. Этот механизм стал главной защитой дольщиков от недостроя и банкротства застройщиков.
В этой статье подробно и по шагам объясняем, как работают эскроу-счета в 2026 году, какие плюсы и минусы они имеют, чем отличаются от старой схемы и на что обязательно нужно обратить внимание при покупке.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель вносит деньги за будущую квартиру. Деньги блокируются и хранятся в банке до тех пор, пока застройщик полностью не выполнит свои обязательства по договору долевого участия (ДДУ).
Пока дом не сдан и право собственности не зарегистрировано, застройщик не может пользоваться этими деньгами. Банк выступает независимым гарантом и контролирует весь процесс.
Зачем были введены эскроу-счета
До 2019 года покупатели перечисляли деньги напрямую застройщику. Это часто приводило к проблемам: задержкам строительства, банкротству девелопера и потере миллионов рублей дольщиками.
Эскроу-счета решают главную проблему — защищают деньги покупателя до момента фактической передачи квартиры. С 2021 года их использование стало обязательным почти для всех новых проектов.
Как работает эскроу-счет: пошаговая схема
Подписание ДДУ Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия, в котором указаны все условия, цена, сроки сдачи и номер эскроу-счёта.
Открытие эскроу-счёта Счёт открывается в уполномоченном банке (обычно в том, который аккредитовал проект).
Внесение денег покупателем Покупатель (или банк по ипотеке) переводит полную сумму на эскроу-счёт. Деньги блокируются.
Строительство дома Застройщик строит объект на проектное финансирование от банка (собственные или кредитные средства).
Сдача дома и передача квартиры После ввода дома в эксплуатацию, подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности банк проверяет документы.
Перевод денег застройщику Только после успешной регистрации банк разблокирует средства и переводит их застройщику.
Если застройщик нарушает сроки или не сдаёт объект — деньги возвращаются покупателю (за вычетом возможных санкций).
Преимущества и недостатки эскроу-счетов
Преимущества
Высокий уровень защиты денег покупателя
Прозрачность всех операций
Стимулирует застройщика сдавать дома в срок
Деньги застрахованы государством (АСВ) до 10 млн рублей на одного дольщика
Упрощает получение ипотеки (банки охотнее кредитуют проекты на эскроу)
Недостатки
Процесс оформления чуть дольше
Деньги «заморожены» до сдачи дома (нельзя использовать досрочно)
Небольшая банковская комиссия (обычно оплачивает застройщик, но иногда часть ложится на покупателя)
Меньше гибкости по сравнению со старой схемой
Сравнение старой схемы и эскроу
Параметр
Старая схема (до эскроу)
Эскроу-счёт (2026 год)
Кому уходят деньги
Сразу застройщику
Блокируются в банке
Риск потери денег
Высокий (при банкротстве)
Минимальный
Контроль строительства
Слабый
Банк + надзорные органы
Скорость сделки
Быстрее
Чуть медленнее
Защита дольщика
Низкая
Высокая (госгарантии)
Практические советы покупателю в 2026 году
Проверяйте банк-эскроу Лучше выбирать крупные надёжные банки (Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк и др.).
Убедитесь в аккредитации проекта Если дом аккредитован в вашем банке для ипотеки — это дополнительный плюс.
Внимательно читайте ДДУ Особое внимание обратите на условия возврата средств с эскроу при задержке сдачи.
Следите за сроками Регулярно проверяйте ход строительства через онлайн-камеры или отчёты застройщика.
При ипотеке Деньги банка тоже идут на эскроу-счёт — это стандартная и безопасная практика.
FAQ: самые частые вопросы об эскроу-счетах
1. Можно ли вернуть деньги с эскроу, если застройщик задерживает сдачу дома?
Да. При существенной просрочке (более 6 месяцев) вы имеете право требовать расторжения ДДУ и возврата денег.
2. Застрахованы ли деньги на эскроу-счёте?
Да, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) страхует средства до 10 млн рублей на одного человека в одном банке.
3. Кто платит комиссию за ведение эскроу-счёта?
В большинстве случаев — застройщик. Но лучше уточнять этот момент в ДДУ.
4. Что происходит с деньгами, если застройщик обанкротится?
Деньги остаются на эскроу-счёте и возвращаются покупателю. Строительство обычно продолжает новый застройщик или Фонд защиты дольщиков.
5. Можно ли купить квартиру в новостройке без эскроу в 2026 году?
Только в редких исключениях (проекты, начатые до 2019 года и не перешедшие на эскроу). Почти все новые дома работают по эскроу.
Заключение
Эскроу-счёт — это один из самых важных инструментов защиты покупателей новостроек в современной России. Он значительно снизил риски на рынке долевого строительства и сделал покупку квартиры в новостройке гораздо безопаснее.
Если вы планируете покупку в 2026 году — обязательно выбирайте проекты, работающие через эскроу в надёжных банках. Внимательно читайте ДДУ, проверяйте застройщика и не бойтесь задавать вопросы. При правильном подходе эскроу-счёт становится не просто формальностью, а настоящей гарантией того, что ваша квартира будет построена, а деньги — в безопасности.
Информация актуальна на март 2026 года. Условия работы эскроу-счетов могут незначительно отличаться в разных банках. Перед сделкой обязательно консультируйтесь с юристом или ипотечным брокером.
.webp)
.webp)